اگر شریک حاضر به فروش ملک نباشد: اگر شریک شما حاضر به فروش ملک مشاع نباشد، ابتدا تلاش کنید از طریق مذاکره و توافق به یک راه حل مشترک برسید. اگر توافق حاصل نشد، می‌توانید از طریق دادگاه اقدام کنید. برای این کار، ابتدا باید گواهی عدم افراز ملک را از اداره ثبت دریافت کنید. سپس با ارائه دادخواست به دادگاه، درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع را مطرح کنید.
دادگاه پس از بررسی مدارک و استماع اظهارات طرفین، در صورت احراز شرایط، دستور فروش ملک را صادر می‌کند. پس از صدور دستور فروش، ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد و مبلغ حاصل از فروش بین شرکا به نسبت سهم آنها تقسیم می‌شود. همچنین، هر یک از شرکا می‌تواند سهم مشاع خود را به شخص دیگری بفروشد، اما سایر شرکا حق شفعه دارند. در نهایت، استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند در تسریع و تسهیل روند قانونی کمک کند.
روش‌های قانونی برای فروش ملک مشاع بدون رضایت شریک
برای فروش ملک مشاع بدون رضایت شریک، روش‌های قانونی مختلفی وجود دارد که در ادامه به طور کامل به آنها می‌پردازیم:
1. افراز ملک:
مفهوم: افراز به معنای تقسیم ملک مشاع به قطعات مجزا و مستقل است. در صورتی که ملک قابل افراز باشد، هر یک از شرکا می‌توانند سهم خود را جداگانه به فروش برسانند.
مراحل:
- درخواست افراز: ابتدا باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه و درخواست افراز ملک را ارائه کرد.
- کارشناسی: کارشناس اداره ثبت، ملک را بررسی و در صورت قابل افراز بودن، نقشه تقسیم را تهیه می‌کند.
- صدور سند: پس از تأیید نقشه توسط اداره ثبت، سند مالکیت جداگانه برای هر یک از قطعات صادر می‌شود.
نکات مهم:
- افراز تنها در صورتی امکان‌پذیر است که ملک قابلیت تقسیم فیزیکی داشته باشد و تقسیم آن موجب ضرر و زیان به سایر شرکا نشود.
- در صورت عدم امکان افراز، اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر می‌کند.
2. دستور فروش ملک مشاع:
مفهوم: در صورتی که افراز ملک امکان‌پذیر نباشد یا شرکا بر سر تقسیم آن به توافق نرسند، می‌توان از دادگاه درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع را کرد.
مراحل:
- دریافت گواهی عدم افراز: ابتدا باید از اداره ثبت گواهی عدم افراز ملک را دریافت کرد.
- تقدیم دادخواست: سپس باید با ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی، درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع را مطرح کرد.
- رسیدگی دادگاه: دادگاه پس از بررسی مدارک و استماع اظهارات طرفین، در صورت احراز شرایط، دستور فروش ملک را صادر می‌کند.
- فروش از طریق مزایده: پس از صدور دستور فروش، ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد و مبلغ حاصل از فروش بین شرکا به نسبت سهم آنها تقسیم می‌شود.
نکات مهم:
- در صورت عدم توافق شرکا بر سر قیمت پایه مزایده، دادگاه نسبت به تعیین آن اقدام می‌کند.
- هزینه‌های دادرسی و مزایده از مبلغ حاصل از فروش ملک کسر می‌شود.
3. فروش سهم مشاع:
مفهوم: هر یک از شرکا می‌توانند سهم مشاع خود را به شخص دیگری بفروشند. در این صورت، خریدار جدید به عنوان شریک مشاعی جایگزین فروشنده می‌شود.
نکات مهم:
- فروش سهم مشاع نیاز به رضایت سایر شرکا ندارد.
- سایر شرکا حق شفعه دارند، یعنی می‌توانند با پرداخت همان مبلغی که خریدار پرداخت کرده است، سهم فروخته شده را از او خریداری کنند.
4. توافق با شریک:
مفهوم: بهترین راه حل برای فروش ملک مشاع، توافق با سایر شرکا است.
روش‌ها:
- مذاکره و گفتگو: با برگزاری جلسات مشترک، می‌توان به توافقی بر سر نحوه فروش ملک یا تقسیم آن دست یافت.
- واگذاری سهم: یکی از شرکا می‌تواند سهم سایر شرکا را خریداری کند.
- تقسیم سود: در صورتی که ملک قابل فروش نباشد، می‌توان توافق کرد که سود حاصل از اجاره یا بهره‌برداری از آن بین شرکا تقسیم شود.
نکات تکمیلی:
- قبل از هر اقدامی، بهتر است با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.
- برای فروش ملک مشاع، به مدارک هویتی، سند مالکیت و سایر مدارک لازم نیاز است.
- فروش ملک مشاع، فرآیندی پیچیده و زمان‌بر است.
کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره رایگان
مراحل دادخواست فروش ملک مشاع و نکات حقوقی آن
برای فروش ملک مشاع از طریق دادگاه، لازم است مراحلی را طی کنید و نکات حقوقی مهمی را در نظر داشته باشید. در اینجا به طور کامل به این موضوع می‌پردازیم:
مراحل دادخواست فروش ملک مشاع:
1. دریافت گواهی عدم افراز:
پیش از هر اقدامی در دادگاه، باید از اداره ثبت محل وقوع ملک، گواهی عدم افراز دریافت کنید. این گواهی نشان می‌دهد که تقسیم فیزیکی ملک امکان‌پذیر نیست.
2. تهیه مدارک لازم:
- سند مالکیت ملک مشاع
- گواهی عدم افراز از اداره ثبت
- مدارک هویتی شرکا (شناسنامه و کارت ملی)
- در صورت وجود، وکالت‌نامه وکیل
3. تنظیم دادخواست:
- با کمک یک وکیل یا با استفاده از نمونه دادخواست‌های موجود، دادخواست فروش ملک مشاع را تنظیم کنید.
- در دادخواست، مشخصات کامل شرکا، مشخصات ملک، و دلایل درخواست فروش را ذکر کنید.
4. ثبت دادخواست در دادگاه:
- دادخواست را به همراه مدارک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارائه دهید.
- پس از ثبت دادخواست، شماره پرونده و تاریخ رسیدگی به شما اعلام می‌شود.
5. رسیدگی در دادگاه:
دادگاه پس از بررسی مدارک و استماع اظهارات طرفین، در صورت احراز شرایط، دستور فروش ملک را صادر می‌کند.
لازم به ذکر است در دعوای صدور دستور فروش ملک مُشاع و یا تقسیم ترکه، دادخواست باید به طرفیت تمامی شرکاء و یا وراث متوفی باشد وگرنه دعوا قابل رسیدگی نیست یعنی اسم تمامی شرکاء و یا وراث باید در ستون مخصوص خوانده نوشته شود.
6. فروش از طریق مزایده:
- پس از صدور دستور فروش، ملک از طریق واحد اجرای احکام دادگستری و با برگزاری مزایده به فروش می‌رسد.
- مبلغ حاصل از فروش پس از کسر هزینه‌های قانونی، بین شرکا به نسبت سهم آنها تقسیم می‌شود.
نکات حقوقی مهم:
- حق شفعه: سایر شرکا حق شفعه دارند، یعنی می‌توانند با پرداخت همان مبلغی که خریدار پرداخت کرده است، سهم فروخته شده را از او خریداری کنند.
- هزینه‌های قانونی: هزینه‌های دادرسی، کارشناسی، و مزایده از مبلغ حاصل از فروش ملک کسر می‌شود.
- نقش وکیل: استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی، می‌تواند در تسریع و تسهیل روند دادخواست فروش ملک مشاع مؤثر باشد.
- توافق شرکا: بهترین راه حل، توافق با سایر شرکا بر سر نحوه فروش یا تقسیم ملک است. در صورت توافق، نیاز به طی کردن مراحل دادگاه نیست.
- دستور فروش قطعی است: دادگاه پس از دریافت دادخواست دستور فروش، بدون آنکه وقت رسیدگی تعیین نماید، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی، می نماید. این امر بدین معناست که به محض اینکه شعبه دادگاه مشخص و ابلاغ گردید، خواهان دعوا باید به آن دادگاه مراجعه نماید و دادگاه دستور فروش را صادر می نماید.
نکات تکمیلی:
در صورت عدم توافق شرکا بر سر قیمت پایه مزایده، دادگاه نسبت به تعیین آن اقدام می‌کند.
پس از فروش، مبلغ حاصل از فروش بر اساس سهم هر مالک بین آنها تقسیم می‌شود.
حقوق شریک در صورت عدم رضایت به فروش ملک مشاع
در صورتی که یکی از شرکا با فروش ملک مشاع موافق نباشد، حقوق او به شرح زیر است:
1. حق مخالفت با فروش:
شریک حق دارد با فروش کل ملک مشاع مخالفت کند. فروش ملک مشاع بدون رضایت همه شرکا امکان‌پذیر نیست.
اگر یکی از شرکا بدون اجازه سایرین اقدام به فروش کل ملک کند، معامله غیرنافذ است و سایر شرکا می‌توانند آن را رد کنند.
2. حق افراز ملک:
اگر ملک قابل افراز باشد، شریک می‌تواند از دادگاه درخواست افراز ملک را کند.
افراز به معنای تقسیم ملک به قطعات مستقل و مجزا است. پس از افراز، هر شریک می‌تواند سهم خود را به طور مستقل به فروش برساند.
3. حق شفعه:
اگر یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، سایر شرکا حق شفعه دارند.
حق شفعه به این معناست که سایر شرکا می‌توانند با پرداخت همان مبلغی که خریدار پرداخت کرده است، سهم فروخته شده را از او خریداری کنند.
4. حق استفاده از ملک:
شریک حق دارد به نسبت سهم خود از ملک مشاع استفاده کند.
البته استفاده از ملک باید به گونه‌ای باشد که به حقوق سایر شرکا لطمه وارد نکند.
5. حق طرح دعوی در دادگاه:
اگر سایر شرکا بدون رضایت او اقدام به فروش ملک کنند، شریک می‌تواند در دادگاه طرح دعوی کند.
همچنین، اگر شرکا بر سر نحوه استفاده از ملک یا تقسیم سود آن به توافق نرسند، می‌توانند به دادگاه مراجعه کنند.
6. حق دریافت سهم از اجاره بها:
اگر ملک مشاع اجاره داده شود، شریک به نسبت سهم خود حق دریافت اجاره بها را دارد.
نکات مهم:
بهترین راه حل برای حل اختلافات مربوط به ملک مشاع، توافق بین شرکا است.
در صورت عدم توافق، مراجعه به دادگاه و استفاده از خدمات یک وکیل متخصص ضروری است.
فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکاء، در صورت عدم توافق تمامی شرکاء، جرم محسوب می شود. جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک عبارت است از: اینکه یک شریک بدون اجازه سایر شرکای ملک، کل آن ملک را بفروشد که در قانون عمل وی جرم انگاری شده و مجازات جرم انتقال مال غیر را دارد.
مدارک لازم برای دادخواست فروش ملک مشاع
برای ارائه دادخواست فروش ملک مشاع، باید مدارک زیر را به دادگاه ارائه دهید:
1. مدارک هویتی: تصویر شناسنامه و کارت ملی تمام شرکا.
2. مدارک مربوط به مالکیت: اصل و کپی سند مالکیت ملک مشاع.
در صورت وجود، گواهی انحصار وراثت (اگر ملک مشاع از طریق ارث به شرکا رسیده باشد)
3. گواهی عدم افراز: گواهی عدم افراز از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک. این گواهی نشان می‌دهد که تقسیم فیزیکی ملک امکان‌پذیر نیست.
4. دادخواست: تنظیم دادخواست فروش ملک مشاع. در این دادخواست باید مشخصات کامل شرکا، مشخصات ملک، و دلایل درخواست فروش ذکر شود.
نکات مهم:
تمام مدارک باید به صورت خوانا و کامل باشند.
قبل از ارائه دادخواست، از تهیه و تکمیل تمام مدارک اطمینان حاصل کنید.
بهتر است قبل از اقدام به طرح دادخواست با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.
در دعوای صدور دستور فروش ملک مُشاع و یا تقسیم ترکه، دادخواست باید به طرفیت تمامی شرکاء و یا وراث متوفی باشد.
آیا می‌توان ملک مشاع را بدون رضایت شریک فروخت؟
خیر، برای فروش کل ملک مشاع، رضایت تمام شرکا الزامی است. اما هر شریک می‌تواند سهم خود را به فروش برساند.
اگر شریک مخالف فروش باشد، چه باید کرد؟
می‌توانید از طریق دادگاه درخواست افراز ملک یا دستور فروش ملک مشاع را مطرح کنید.
افراز ملک مشاع به چه معناست؟
افراز به معنای تقسیم فیزیکی ملک مشاع به قطعات مستقل و مجزا است.
چه زمانی می‌توان درخواست دستور فروش ملک مشاع را داد؟
زمانی که افراز ملک امکان‌پذیر نباشد یا شرکا بر سر تقسیم آن به توافق نرسند.
حق شفعه چیست؟
حق شفعه به این معناست که سایر شرکا می‌توانند با پرداخت همان مبلغی که خریدار پرداخت کرده است، سهم فروخته شده را از او خریداری کنند.
آیا می‌توان شریک مخالف فروش را مجبور به فروش کرد؟
بله، از طریق دادگاه و با دریافت دستور فروش ملک مشاع، می‌توان ملک را از طریق مزایده به فروش رساند.
هزینه‌های قانونی فروش ملک مشاع چقدر است؟
هزینه‌های قانونی شامل هزینه‌های دادرسی، کارشناسی، و مزایده است.
آیا می‌توان از شریک مخالف فروش، خسارت دریافت کرد؟
در برخی موارد و با اثبات ضرر و زیان، می‌توان از شریک مخالف فروش، خسارت دریافت کرد.
بهترین راه حل برای فروش ملک مشاع چیست؟
بهترین راه حل، توافق بین شرکا بر سر نحوه فروش یا تقسیم ملک است.
آیا فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکاء، در صورت عدم توافق تمامی شرکاء، جرم محسوب می شود؟
بله، جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک عبارت است از: اینکه یک شریک بدون اجازه سایر شرکای ملک، کل آن ملک را بفروشد که در قانون عمل وی جرم انگاری شده و مجازات جرم انتقال مال غیر را دارد.